Этапы проектирования
Организация инвестиционного проектирования подразумевает комплекс работ, состоящий из подготовки исполнителем (проектная компания) для заказчика технико-экономических обоснований пользы бизнес-идеи, которые позволят последнему принять решение в пользу бизнес-идеи и выделить под неё финансы.
Стадия реализации — практическое воплощение идеи, что обеспечивается комплексным управлением и постоянным контролем за работами на всех этапах. Управление инвестициями с контролем реализации бизнес-идеи состоит в составлении планов, бюджетов, анализе проекта, технических условий, руководстве процессом.
Чтобы проект приносил инвесторам прибыль, изучается рынок недвижимости: рассматриваются привлекательные участки под возведение ОКС (анализ с учётом экономического окружения), определяется его будущая привлекательность для вложений капитала (учёт интересов инвесторов). Идёт разработка маркетинговой и архитектурной концепций, программ по реализации недвижимости, рассчитываются финансово-экономические показатели.
Этапы инвестиционного проекта таковы:
- Предпроектная стадия.
Она предполагает проведение правовой, экономической, экологической экспертиз, проверки безопасности жизнедеятельности будущего объекта.
На данном этапе ведётся:
- поиск участка под застройку;
- его технический анализ на предмет возможного размещения будущего ОКС, выявление рисков;
- оформление земельного участка в собственность (аренду);
- подготовка бюджета проекта.
- Стадия «П».
Создание проектной и рабочей документации, включающий проработку решений по ландшафту, интерьеру, разработку эскизных проектов зданий, сетей с инженерными сооружениями.
Состоит из:
- сбора ИРД (исходно-разрешительная документация);
- создания и экспертизы ПСД;
- получения разрешения на строительство.
- Стадия «РД».
Этап более детальной разработки ПСД (проектно-сметная документация) на основании документации, полученной на стадии «П».
Тендерный подряд
В числе прочих организационных работ исполнитель, выполняющий роль технического заказчика, осуществляет подготовку тендера для выбора генподрядчика. Сначала подготавливается тендерная документация, состоящая из описания подрядных работ, графиков, ведомости объёмов материалов. Затем проводится тендер по отбору подрядной организации, выбранный исполнитель утверждается.
Инвестиционное проектирование имеет 3 фазы жизненного цикла (начало капвложений − окупаемость идеи), включающие следующие периоды вложений:
- прединвестиционный (изучаются возможности, ведутся предпроектные исследования, оценивается осуществимость замысла — требуется 15-20% вложений);
- инвестиционный (вкладываются основные средства на приобретение материалов, оборудования, строительно-монтажные работы).
- эксплуатационный (доход больше расходов).
От назначения, типа будущего здания, условий финансирования проекта зависит срок его реализации. В среднем он составляет 1-5 лет.
Законодательство, на каком основании ведется такая деятельность
Федеральный закон №39, принятый в 1999 году, является документом, определяющим правила, особенности инвестиций в форме капитальных вложений, в том числе, в покупку недвижимости. Определяет, кто может быть субъектом инвестиционной деятельности, описывает их гарантии.
В законе дано понятие «инвестиционного проекта», описана требуемая проектная документация. В 2016 году дополнен абзацем 11, определяющим политику, связанную с проектированием, строительной сферой.
Риски и управление ими
Строительство с привлечением инвестиций часто связаны с рисками из-за увеличения их объёма, задержек, повышения расходов на объект и снижения его качества, несоблюдения решений ПСД, невозможности обеспечения сооружениям требуемой безопасности.
Управлять рисками, снижая и предупреждая их, рекомендуют:
- страхованием имущества и несчастных случаев. Эффективно хеджирование (страхование цены объекта от падения, не выгодного производителю, или повышения, негативного для потребителя);
- диверсификацией убытков;
- созданием резерва финансов для непредвиденных расходов;
- ограничением убытков.
Существуют риски разной:
- степени вероятности (от слабовероятных до почти возможных);
- величины потерь (от минимальных до максимальных);
- степени воздействия (от игнорируемых до критических);
- уровня принятия (от приемлемых до недопустимых).
Инвесторам нужно быть готовым к рискам на всех стадиях, но привлекая к процессу грамотных экспертов, они могут быть уверены в их снижении.
Инвестирование в любой объект капитального строительства — всегда риск, особенно, когда их возведение планируется в застроенных престижных районах. Эти участки выгодны инвестору. Например, квартиры или другой объект недвижимости в возведённых здесь домах будут оценены выше, но они рискованнее новостроек на окраине, поэтому требуют тщательной проработки проектов. Трудности с получением участка решаются возведением нового здания за счёт сноса старого (интересны возможностью возведения строений большей этажности, площади, экономией средств на покупку земли, частичным подключением коммуникаций) или реконструкцией, пристройкой к существующему объекту.
Есть правовые риски — изменение назначения использования участка, сокращение отчуждаемых зон, подача исков третьих лиц (например, жильцов соседних домов).
Снизить их поможет юридически-правовой анализ (определение законности получения, продажи участка и др.).
Технические риски исключаются тщательным проведением геодезических изысканий участка под новое строение, а при реконструкции, пристройке старых — исследованием подземных коммуникаций, фундаментов, конструкций. Технический, правовой аудит участка, объекта модернизации, сноса важен для снижения рисков при его покупке (в отличии от «чистых» площадок они способны приостановить стройку, повысить стоимость готового объекта).
Источники инвестиций
Сегодня строительный бизнес ориентирован на потребительский спрос, сокращение жизненного цикла реализации проекта за счёт новых возможностей его финансового обеспечения. Финансирование проекта осуществляется за счёт собственных или заёмных средств застройщика (обычно − банковские кредиты, займы), индивидуальных инвесторов. К привлечённым источникам инвестиций относят: средства от долевого участия, фондов прямых инвестиций, ПИФов (паевые инвестиционные фонды) России.
Лучше других способны привлекать инвестиции под свои проекты девелоперы (предприниматели, занятые возведением ОКС, модернизацией существующих зданий, повышающей их стоимость). Девелоперы организуют процесс с этапа проектирования объекта до его продажи.
